千帆云

标题: 大局已定！取消公摊后，房价下跌，还是涨？楼市的状况就是这样了 [打印本页]

作者: fly100 时间: 2019-2-25 10:20
标题: 大局已定！取消公摊后，房价下跌，还是涨？楼市的状况就是这样了

今天一则重磅消息：住建部发征求意见稿，房地产交易将正式告别“公摊面积”，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易，楼市未来将如何走呢？是为征收房地产税做准备吗？
开头先说一下，征求意见稿落地的概率有多大，不然讨论下来也没啥意义。在我国官方的语境里，征求意见一般就是落地前的通风，不久应该就会落地的。

1
公摊面积：一笔糊涂账
公摊面积，全称公用分摊建筑面积，是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，包括了房屋墙体、楼道公摊等等。不过公摊面积是一笔糊涂账，国家没有明确规定公摊占比多少，不过20%是业内默认标准。
这种公摊的形式是如何来的呢？
最早是香港李嘉诚发明的，大陆第一个按照公摊卖房的城市是重庆，最早在2002年开始的。
不过这些年，许多商品住宅公摊比例都在30%以上，更有甚者超过了50%。目前的新建商品房一般都为高层，假设公摊面积为30%，也就是购买100平米的房屋，实际使用面积仅为70平米。
由于公摊面积的存在，中国大城市的实际房屋价格也被实实在在地打了“折扣”，算个帐：
按照公摊面积算：总价200万的100平房子，价格是2万一平；
按照套内面积算，200万/70平，实际每平米的价格快接近3万了。
不只是公摊面积，还有就是按照公摊面积征收的物业费和采暖费，也很不合理。
如今取消公摊面积，应该会透明合理很多。

2
对楼市影响如何？
这个很好算：
一种情况：如果楼市继续调控，房价保持平稳，以前100平的房子按照70平卖给你，你说房价是跌了还是涨了，当然是跌了，而且是大跌。
另一种情况：如果国家想保证每套房子总价平稳的话，以前100平的房子按照70平卖给你，房价当然要上涨，而且是大幅上涨。
另外还要考虑是一手房还是二手房：一手房主要在开发商手里，开发商成本较低，房价涨了一番按照套内卖也不赔钱；二手房可是老百姓的真金白银，如果按照套内卖，要陪死了。
这就要看居民的负债率了，在楼市稳定和不发生系统性风险之间，需要一个平衡点。
我的预测是，如果真的实施下来，房价可能会涨一些，但是效果是明涨实跌，对刚需是利好的，即使总价维持不变，也能规范物业、绿化和采暖收费，楼市更加透明，长期看是好事。
当然，我们要有心理准备，羊毛出在羊身上，看似利好的消息，落地之后可能暗地里会有更多操作，希望监管能到位。

3
为征收房地产税做准备？
很多人不担心房价，但是却觉得房地产税也来越近了。
因为征收房地产税的障碍一一被排除了，法理、技术、人员都已经解决了，征收面积如今也要解决了，2020年快近了，房地产税是不是要落地了呢？
结语：
楼市的状况就是这样了，这个雷谁来扛早就安排上了，看来不是开发商，就是持房人，就这样吧。

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